Ilu mieszkańców pomieści Luboń?

Mieszkańcy Lubonia stają się sobie coraz bliżsi – miasto się przeludnia. Od początku XXI w. przybyło nas, lubonian, ponad 7 500. A miasto nie jest z gumy. Taka sytuacja jest efektem nałożenia się na siebie czynników historycznych, demograficznych, przestrzennych i wreszcie ekonomicznych. Czy Luboń jest skazany na bycie sypialnią Poznania i co zrobić, aby zatrzymać ten proces?

Historia

Luboń to bardzo młode miasto, powstałe z połączenia trzech wsi: Lubonia, Żabikowa i Lasku w jeden organizm. Niestety rolniczy charakter gmin ma swoje konsekwencje w strukturze przestrzennej dzisiejszego miasta. Proces urbanizacji polega tu na stopniowym zabudowywaniu terenów otwartych czyli dawnych użytków rolnych i łąk i zmienianiu ich w osiedla. Poniższe mapy pokazują, jak na przestrzeni ostatnich lat spada udział gruntów rolnych na rzecz zabudowy mieszkaniowej. Niestety użytki rolne wyróżniają się niwowym układem pól (długie wąskie parcele), są nieprzystosowane do potrzeb miasta i zakłócają rozwój przestrzenny ze względu na rozdrobnienie własnościowe oraz utrudnioną obsługę komunikacyjną. Powodują tworzenie się tzw. „zabudowy łanowej”, która widoczna jest dziś szczególnie w zachodniej części Lubonia (np. ul. Storczykowa, ul. Kujawska, czy ul. Małopolska). Próby wprowadzenia na tych obszarach obowiązku przeprowadzenia procedury scaleń spotkają się ze znacznym i zrozumiałym oporem, ponieważ ograniczą możliwość realizacji nowych inwestycji, a co się z tym wiąże, zmniejszą zyski.

Ekonomia

I tu przechodzimy do kwestii ekonomicznych. Deweloperzy oraz prywatni inwestorzy starają się jak najefektywniej wykorzystać dostępną przestrzeń. Budowane są zatem kolejne osiedla mieszkaniowe, których celem jest maksymalizacja zysku, a więc tworzenie jak największej liczby lokali mieszkalnych. Z kolei duże rozdrobnienie działek powoduje zagęszczenie zabudowy jednorodzinnej, a tam gdzie to możliwe – szeregowej lub wielorodzinnej. Przekształcanie przez miasto kolejnych terenów z rolniczych na mieszkaniowe uwalnia nowe obszary i mechanizm się napędza. Niestety za rozwojem nowych osiedli nie nadąża infrastruktura, nie tylko drogowa, ale i sieciowa. Stąd problemy z dostępem do kanalizacji czy błotniste drogi, po których nie da się jeździć po ulewnych deszczach.

Demografia

Liczba mieszkańców miasta sukcesywnie rośnie: z 24 389 w 2001 r. do 32 015 w 2020 r. A ponieważ wielkość Lubonia jest stała, zwiększa się gęstość zaludnienia, która od 2009 r. przerosła Poznań (dziś 2 031 osób na km²) i obecnie wynosi 2 370 osób na km². Istotnym czynnikiem tak gwałtownego napływu ludności do Lubonia jest bliskość Poznania. Ten ważny ośrodek stanowi atrakcyjny, bo położony w najbliższym sąsiedztwie, rynek pracy, ale także zapewnia bogatą ofertę kulturalną, sportową, handlową czy zdrowotną, wyręczając w tym zakresie Luboń. Konkurencyjne względem poznańskiego ceny na lokalnym rynku nieruchomości skutkowały odpływem mieszkańców z metropolii na tereny sąsiednich gmin. Ten proces zwany suburbanizacją sprzyjał intensywnemu rozwojowi budownictwa mieszkaniowego na obszarach podmiejskich. Popyt rodzi podaż. Potwierdzają to dane statystyczne, które wskazują, że za wzrost liczby mieszkańców Lubonia odpowiada bardziej saldo migracji, niż przyrost naturalny. Przez cały XXI w. roczna liczba zameldowań wahała się między 500 a 1000 (rekordowy pod tym względem był rok 2007 z ponad 1100 meldunkami), podczas gdy przyrost naturalny nie przekraczał 200. Na chwilę obecną (dane z dn. 14 kwietnia br.) w Luboniu zameldowanych na pobyt stały i czasowy jest łącznie 30 068 osób. Jedną z istotnych cech ruchu wędrówkowego w mieście jest to, że wśród osób napływających dominują ludzie młodzi, w wieku produkcyjnym, którzy dopiero się usamodzielniają i poszukują miejsca na osiedlenie przy ograniczonych możliwościach finansowych. A jak wspomniałem wyżej, lokalizacja miasta oraz relatywnie konkurencyjne ceny nieruchomości w stosunku do cen w Poznaniu zachęcały do wyboru Lubonia. Niestety ten sam proces powoduje, że miasto nabiera „sypialnianego charakteru”, gdzie dominująca funkcja mieszkalna nie pozwala rozwijać się terenom usługowym czy produkcyjnym, a układ komunikacyjny zaczyna być niewydolny. Pozytywną tendencją jest spadek w ostatnich latach tempa przyrostu liczby nowych mieszkańców spowodowany zapewne nasyceniem terenów mieszkalnych oraz przesunięciem kierunku migracji na bardziej oddalone od Poznania tereny. Niemniej z informacji pochodzących z Banku Danych Lokalnych GUS wynika, że Luboń w 2020 roku znalazł się na drugim miejscu (spośród 17 gmin) z największą liczbą oddanych do użytku mieszkań. W czołówce gmin w powiecie znalazły się więc Swarzędz (19 697 mieszkań), Luboń (12 320), Komorniki (11 607). A liczba mieszkań (począwszy od roku 2000, kiedy mieszkań oddanych do użytku było zaledwie 6 845) z roku na rok w naszym mieście wzrasta. Na zdjęciach prezentujemy jedynie część inwestycji pozostających obecnie w trakcie realizacji na terenie Lubonia.

Planowanie przestrzenne

Taka sytuacja ma swoje odzwierciedlenie w planowaniu przestrzennym miasta, za które odpowiadają jego władze. Podstawowym dokumentem określającym wizję i kierunki rozwoju przestrzennego jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jego celem jest diagnoza aktualnej sytuacji, zdefiniowanie głównych problemów związanych z rozwojem miasta oraz sformułowanie zasad racjonalnej polityki przestrzennej i jej harmonijny rozwój. Uszczegółowieniem zapisów studium są miejscowe plany zagospodarowania tworzone dla poszczególnych części miasta. Zawierają one dokładne wytyczne na temat tego, co i gdzie można budować. Obecnie Luboń pokryty jest w niemal 90% planami. Pozostała część to obszar okolicy ul. Buczka, północna część miasta, tereny kolejowe, tereny autostrady oraz teren lasu Nadleśnictwa Babki. Wynika to z faktu, że na tych terenach nie jest prowadzone osadnictwo lub nie podlegają one miastu. Plany miejscowe mogą ulegać zmianom w odpowiedzi na pojawiające się potrzeby (np. nowe inwestycje) oraz w celu dostosowania przestrzeni do wytyczonych kierunków. Często zdarza się jednak, że plany zagospodarowania przestrzennego uchwalane są dla już zabudowanych terenów i wtedy stanowią głównie inwentaryzację i usankcjonowanie istniejącej infrastruktury. Tam gdzie plany nie obowiązują, stosuje się decyzje o warunkach zabudowy, które niestety nie zawsze dają gwarancję racjonalnego wykorzystania przestrzeni i często podejmowane są doraźnie w myśl zasady tzw. „dobrego sąsiedztwa”, czyli dopasowując do już istniejącej zabudowy. Tendencją dominującą w Luboniu jest rozwijanie obszarów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, przede wszystkim poprzez stopniowe przekształcanie terenów dotychczas rolniczych (obecnie ma to miejsce w zachodniej części miasta). Niemniej próbuje się także ograniczać gęstość zabudowy, wprowadzając np. minimalne wielkości działek budowlanych. Niestety działania takie nie zawsze są skuteczne, a samo miasto boi się radykalnych rozwiązań, aby nie narażać się na konieczność wypłaty odszkodowań.

Przyszłość?

Jak pokazują analizy chłonności zabudowy mieszkaniowej, Luboń może „pomieścić” nawet do 60-90 tys. osób. Osiągnięcie takiej wartości spowodowałoby jednak krytyczne zaburzenie funkcjonowania miasta, niewydolność komunikacyjną i drastyczne obniżenie komfortu życia. Dlatego szacuje się, że górną dopuszczalną granicą gwarantującą utrzymanie odpowiedniego poziomu życia jest 36 tys. mieszkańców. Dalszy wzrost spowodowałby zwiększenie nakładów inwestycyjnych oraz kosztów utrzymania infrastruktury technicznej, którego nie byłby w stanie zrekompensować wzrost dochodów z podatków. Dlatego kluczowe jest wyhamowanie dalszego niekontrolowanego rozwoju zabudowy mieszkaniowej i przeznaczanie terenów, tam gdzie jest to możliwe, na inne funkcje – przemysłowe, usługowe, rekreacyjne czy tereny zielone, aby zagwarantować odpowiednie warunki życia obecnym mieszkańcom. Do tego jednak potrzebne są czasem niepopularne i stanowcze decyzje.

Jakub Jackowski

(Niniejszy materiał powstał w oparciu o informacje zawarte w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Luboń oraz dane Głównego Urzędu Statystycznego).